Помощь агента Эскроу.
Обеспечение исполнения обязательств по Договору Эскроу
Одним из действенных способов обеспечения исполнения обязательств и максимального снижения возможных рисков обмана и мошенничества является привлечение третьего лица в целях контроля за проведением расчетов между сторонам основного обязательства.
Такие взаимоотношения в мировой практике известны, как расчеты с участием Агента Эскроу.
Такого рода расчеты могут используются во многих соглашениях, как сделки купли-продажи (ценных бумаг, корпоративных прав, недвижимости, прав интеллектуальной собственности и т.д.).
Эскроу (англ. Escrow) — в странах англо-американской системы права, депонирование у третьего лица (Агента эскроу) определенной материальной ценности, например денежная сумма, ценные бумаги, правоустанавливающие документы или предмет искусства, на имя определенного лица — бенефициара с тем, чтобы она была передана ему только после выполнения заранее оговоренной условия.
Сущность Эскроу заключается в том, что владелец передает определенную материальную ценность (денежную сумму, ценные бумаги, документы или предметы искусства), которая является предметом основного договора, хранения благонадежных третьему лицу (Агенту Эскроу), к тому времени, как будет проделана определенная определена условие или наступит событие, будет основанием для передачи такой имущественной ценности одной из сторон основного обязательства.
Все эти условия или определенное событие, которые должны быть выполнены или должно наступить, определяются в договоре Эскроу.
Договор Эскроу (англ. Escrow Agency Agreement) — трехсторонний договор между Владельцем, Бенефициаром и Агентом Эскроу, в котором устанавливаются и закрепляются права и обязанности сторон, условия или событие после выполнения которых или наступления которой имущественные ценности, переданные на хранение Агенту Эскроу, передаются бенефициаров.
Стоит обратить внимание на то, что в Договоре Эскроу указывается цена основного договора и указываются его основные положения, условия обеспечения исполнения основного обязательства. Сторонами такого договора являются Владелец, Бенефициар и Агент Эскроу.
Так, Владельцем может быть покупатель, основными обязанностями которого является передача на хранение определенной материальной ценности (денежной суммы, имущества) Агенту Эскроу и установка для Агента Эскроу условий, после выполнения которых Бенефициар может получить материальную ценность.
В большинстве случаев, по условиям договора Эскроу, покупатель поручает своему банку перечислить денежные средства на счет Эскроу или обязывает Агента Эскроу списать денежные средства со счета покупателя и получить их на счет Эскроу.
Договор Эскроу выгодно для Владельца, учитывая то, что материальная ценность не передается Бенефициару до момента закрытия сделки и выполнения им всех определенных договором условий.
Бенефициаром, обычно продавец, основной обязанностью которого является своевременное и надлежащее выполнение своих обязанностей, определенных основному обязательству и Договором Эскроу.
Например, передача обусловленного пакета документов, среди которых могут быть подписаны договоры, правоустанавливающие документы, страховые полисы, лицензии относительно имущества товары.
Заинтересованность Бенефициара в заключении Договора Эскроу, заключается в том, что ответственность за контроль над проведением сделки возлагается на независимую и непредвзятую третье лицо с целью обеспечения своевременного и надлежащего исполнения каждого условия основного обязательства.
Кроме того, покупатель не получает права собственности на имущество до тех пор пока он не оплатит обусловленную цену или не выполнит обязательства по обеспечению сделки.
Агентом Эскроу ( Escrow Agent) является доверенное третье лицо, основная задача которой заключается в обеспечении надежного, эффективного и быстрого выполнения основного обязательства сторонами договора.
Обычно, функции Агента Эскроу выполняют банки, специальные компании, юристы, нотариусы, а иногда и государственные учреждения, поскольку одной из важных требований к Агенту Эскроу доверие к нему со стороны двух других сторон договора. За свои услуги Агент Эскроу получает определенную договором вознаграждение.
К основным обязанностям Агента Эскроу можно отнести:
· Обеспечение сохранности переданного на хранение материальной ценности (в Договоре Эскроу определяется материальная ценность, которая передается на хранение Агенту Эскроу). Такой материальной ценностью может быть определенная денежная сумма, имущество, правоустанавливающие документы и тому подобное.
· Открытие банковского счета эскроу: Стороны Договора Эскроу должны определить банк, в котором будет открыт счет эскроу. Счет Эскроу, можно определить, как счет, перечисление денег или имущества из которого происходит при наступлении определенного обстоятельства или выполнении определенных обязательств.
Так, например, если Агенту Эскроу передаются на хранение денежные средства, то они зачисляются и хранятся на счету эскроу, который специально открывается Агентом Эскроу для выполнения им своих обязанностей по договору.
Агент Эскроу зачисляет денежные средства на счет эскроу от покупателя и подтверждает продавцу факт их поступления и готовность к перечислению или подтверждает факт поставки товаров или, в случае финансовой сделки, осуществляет подтверждение Банком Банка проведения платежа.
Таким образом, покупатель может быть уверен, что деньги не будут перечислены продавцу до того, как он получит право собственности на имущество.
· Открытие сейфа Агента Эскроу. Агент Эскроу открывает сейф агента Эскроу в банке или своем офисе, где продавец обязан разместить документы, подтверждающие факт передачи права собственности на имущество покупателю.
Таким образом, продавец будет уверен, что право собственности на имущество не перейдет к покупателю до того, как покупатель не оплатит обусловленную цену, а покупатель, в свою очередь, получит возможность убедиться в готовности документов, подтверждающих факт передачи права собственности на имущество покупателю.
Таким образом Агент Эскроу осуществляет контроль за проведением оплаты по основному договору и обменом документацией.
Особое внимание следует обратить на инструкции Эскроу Агенту, которые являются существенными условиями договора Эскроу. Так Агент Эскроу обязан действовать в соответствии с определенных договором инструкций (условий) и не может отступать от них. Обычно к ним относятся:
1) Обязанности Ангента Эскроу, кроме вышеуказанных, и те, которые касаются случаев невыполнения стромы условий договора.
Например, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора Эскроу Бенефициаром Агент Эскроу, при наступлении определенного срока или истечения установленного срока, возвращает денежную сумму или имущество владельцу, который передал денежные средства или имущество на хранение.
2) Условия, которые должны наступить или быть выполнены перед Агентом Эскроу, для того, чтобы имущественная ценность была передана Бенефициару.
Среди таких условий могут быть: сроки выполнения условий договора; дата исполнения основного обязательства (Closing date) документ, который инициирует передачу имущества Бенефициару; отчетность Эскроу Агента; право договора и тому подобное.
После выполнения всех оговоренных условий или наступления определенного события Агент Эскроу передает имущественную ценность Бенефициару, и в случаях оговоренных договором, передает все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности на имущество.
Рассмотрев такой порядок расчетов, можно сделать вывод, что он является достаточно надежным и эффективным при заключении и исполнении соглашений, особенно когда речь идет о многомиллионных контрактах. Поэтому было бы целесообразным введение такого института, как Эскроу в национальное законодательство Украины.